부당행위계산부인

직계존비속과 배우자에게 주택을 증여한 후 5년 이내에 증여를 받은 자가 해당 주택을 양도하면 취득가액 이월과세가 적용되어 절세 효과는 사라집니다. 올해 4월 1일부터 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 규정이 시행되면서 조정대상지역 내 다주택자들의 세부담이 크게 늘어나게 됩니다. 양도세 부담을 줄이기 위해 여러 가지  방안을 생각할 수 있는데 많은 분들이 임대주택에 대한 각종 과세특례(장기임대주택으로 등록하여 중과 면제, 준공공임대주택으로 등록하여 장특공제 우대율 적용 및 양도세 100% 감면 적용)를 활용하는 것입니다. 그 외에 주택을 자녀나 배우자에게 증여하는 방법을 고민하는 분들도 많습니다. 직계비속에게 주택을 증여하면 5천만원, 배우자에게 증여하면 6억원의 증여재산공제가 적용되는 점을 활용하여 증여를 한 번 거치면서 누적된 양도차익을 줄이려는 것인데요. 그렇지만 토지와 건물, 특정시설물 이용권(골프회원권, 콘도이용권 등)을 직계존비속이나 배우자에게 증여하고 증여를 받은 자가 증여받은 물건을 5년 이내에 양도하는 경우 증여자의 최초 취득가액을 수증자(증여를 받은 자)의 취득가액으로 하여 수증자의 양도소득세를 계산하게 됩니다. 간단히 말하면, 3억원에 취득한 주택의 시가가 6억원으로 올랐을 때 배우자에게 해당 주택을 6억원에 증여하고 그 주택을 증여일로부터 5년 이내에 증여받은 배우자가 양도할 경우 양도세를 계산할 때 취득가액은 6억원이 아닌 3억원으로 하여 양도차익을 계산한다는 말입니다. 그러면 증여로 인한 양도세 절세효과는 사라지게 되는데요. 이를 "취득가액 이월과세"라 부릅니다. 자세한 내용은 아래를 참고하시기 바랍니다. 【배우자증여】 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산에 대한 취득가액 이월과세 물론 배우자에게 어느 정도 가격이 오른 부동산을 증여하고 배우자공제 6억원을 적용받아 증여세 부담을 최소화 한 후, 5년이 지난 뒤 양도할 경우에는 취득가액 이월과세가 적용되지 않으므로 상당한 수준의 절세효과를 누릴 수 있습니다. 당장 부동산을 처분할 생각이 없는 분들은 이 방법을 이용하는 것도 괜찮습니다. 자세한 내용은 위 링크를 참조하시기 바랍니다. 특수관계인에게 부동산을 시가보다 낮은 가액으로 양도한 경우 시가와 대가의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액에 대해 증여세가 과세됩니다. 취득 후 가격이 많이 오른 주택의 양도세를 절세하는 방법으로 최근 언론과 인터넷에 자주 언급되는 것이 가족에게 보유 주택을 저가로 양도하는 것입니다. 자산을 시가보다 저가로 양도하는 행태를 통해 증여세 부담을 회피하면서 부를 무상으로 이전하는 것을 정부가 가만히 두고 보고 있지는 않겠죠? 상증법 제35조에 따르면 특수관계인에게 재산을 시가보다 저가로 양도하는 경우 시가와 대가의 차액에서 일정액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 보아 증여세가 부과됩니다. 1) 특수관계인간 양수도 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 이익을 얻은 자(수증자)에게 증여세를 과세합니다. 특수관계인에게 자산을 저가로 취득했다고 무조건 증여세를 부과하는 것은 아닙니다. 시가를 산정하는 것이 현실적으로 쉽지 않고, 저가 양도차익이 미실현 이익임을 감안하여 아래의 요건을 충족한 경우에 한하여 증여세가 과세됩니다.   ▶ 적용요건 : 대가와 시가의 차액 ≥ Min(시가 × 30%, 3억원)   ▶ 증여재산가액 : 대가와 시가의 차액  - Min(시가 × 30%, 3억원) 위 식을 보면 특수관계인에게 재산을 저가로 양도했다고 하여 무조건 증여세가 과세되는 것은 아니고 ① 특수관계인에게 싸게 판 금액(대가와 시가의 차액)이 시가의 30%나 3억원 중 적은 금액보다 큰 경우에 한하여 증여세가 과세되며, 이 경우 ② 증여재산가액은 대가와 시가의 차액에서 시가의 30%나 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액으로 합니다. (대가와 시가의 차액 전부에 대해 증여세를 과세하지 않습니다) 2) 특수관계인이 아닌 자와의 양수도 특수관계인이 아닌 자에게 자산을 저가로 양도해도 양수자에게 증여세가 과세될 수 있습니다. 단 이 경우 대가와 시가의 차액이 시가의 30%를 초과해야 하며, 증여재산가액도 대가와 시가의 차액에서 일률적으로 3억원을 공제하여 계산합니다. 그리고 급한 자금 사정이나 경매를 피하기 위해서 등 정당한 사유가 있어 급매로 부동산을 처분할 수 있는 점을 감안하여 거래의 관행상 정당한 사유가 있는 경우에는 대가와 시가의 차액이 시가의 30%를 초과하더라도 저가양도에 따른 증여세를 과세하지 않습니다. 단 위 내용은 특수관계인이 아닌 자간의 거래에서만 적용되며, 특수관계인간 거래에서는 대가의 시가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액 이상이면 정당한 사유와 관계없이 증여세가 부과됩니다. 이 내용을 간단하게 표로 정리해 보았습니다. 무슨 말인지 헷갈리시죠? 그래서 간단한 사례를 만들어 보았습니다. 위 그림은 은마아파트를 소유한 다주택자가 해당 주택을 자녀에게 양도한 경우를 가정한 것입니다. 설명의 편의를 위해 부담부증여에 따른 양도세 문제나 자녀의 취득자금 증여추정 문제는 생략하기로 하겠습니다. Case1) 시가 13억원인 은마아파트를 10억원에 자녀에게 양도한 경우 좌측 사례는 특수관계에 있는 자녀에게 시가보다 3억원이나 싸게 팔아서 얼핏 증여세가 부과될 것 같은데요.  특수관계인에게 저가로 양도하여 증여세가 과세되기 위해서는 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액보다 커야 합니다. 위 사례의 경우 시가와 대가의 차액(3억원)이 시가의 30%(13억원 × 30% = 3.9억원)와 3억원 중 작은 금액인 3억원 이하이므로 증여세가 과세되지 않습니다. Case2) 시가 13억원인 은마아파트를 8억원에 자녀에게 양도한 경우 우측 사례는 시가와 대가의 차액(13억원 - 8억원 = 5억원)이 시가의 30%(13억원 × 30% = 3.9억원)와 3억원 중 작은 금액인 3억원을 초과하므로 증여세가 과세되는데요. 이 경우 시가와 대가의 차액(5억원)에서 시가의 30%(13억원 × 30% = 3.9억원)와 3억원 중 작은 금액인 3억원을 차감한 2억원이 증여재산가액이 됩니다. 특수관계인에게 보유중인 부동산을 증여하면 증여세가 부과되지만, 위 Case1과 Case2에서 알 수 있듯이 특수관계인에게 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액 내에서 저가로 양도하면 증여세가 과세되지 않습니다. 특수관계인에게 부동산을 시가보다 저가로 양도함으로써 양도세와 증여세 부담없이 부의 무상이전이 가능하다는 신문기사의 내용입니다. 위 좌측의 사례에서 보듯이 특수관계인에게 시가 10억원이 초과하는 아파트를 시세보다 3억원 낮은 가격으로 양도(아파트 가격이 10억원을 초과하는 경우 시가의 30%와 3억원 중 3억원이 작은 금액이 됨)해도 증여세가 과세되지 않습니다. 그리고 만일 위 은마아파트를 아버지가 2년 전에 10억원에 취득하였고, 시가 13억원인 상황에서 자녀에게 10억원에 양도한다면 양도세 부담도 없는 것처럼 보입니다. 어찌 보면 굉장한 절세 수단처럼 보입니다. 그래서 1~2월 중에 이런 기사가 많이 올라왔는데요. 기사의 내용은 강남권에서 올 초 집값이 급등할 때 시세보다 3억원 정도 낮은 가격으로 자녀에게 매매로 소유권을 넘기면서 합법적으로 절세를 하는 사람들이 늘고 있다는 내용입니다. 그리고 이런 내용으로 세무사와 상담하면 세부담을 줄일 수 있다는 내용도 보입니다.